前回のblogでは概念的なお話に終始しましたので、今回は具体的にお話致します。

実際に地図をブラウジングして具体的な物件を見ていきます。例えば、以前Xに挙げました軽井沢の別荘についてお話しします。その前に、軽井沢の建物を建築する上での法的制限についてお話ししたいと思います。要は、規制がいっぱいあると言うことです。当地を訪れた方でお気付きの方もいらっしゃると思います。各社コンビニの外装色が通常とは異なっています。看板も同様です。これはこの行政区の条例による制限です。こう言った建物の建築上の制限は日本全国にあり、無秩序な開発や建築を制限しているのです。

買い主体における初動(イニシャル・アクション)

1. Google map等で気になる宅地や建物を示して下さい。

先ずは、このアクションから始まります。

お客様から上記のご連絡を受けて、「ゆうづ」からお送りする「確認事項」に沿ってご記入頂き、それをメール送付して頂いた後、そのご回答内容を参考にした「物件調査」に移ります。とは言いましても、あくまで初動としての調査です。

◆確認事項◆

① 購入希望物件の種別　(土地・戸建・マンション等)

② 希望エリア(希望地域・沿線　等)

③ 購入理由

④ 予算(ローン・費用等の説明)

⑤ 入居希望時期

⑥ 希望条件等の優先順位

⑦ 希望に合う物件の選定

⑧ その他、相談・依頼状況に応じた対応

2. 公簿(登記簿)等による調査

公簿とは、法令の規定に基づき、国又は地方公共団体が作成し、常置する帳簿のことです。ここでは、登記簿上で得られる情報を確認します。その内容に応じて、メールにてご連絡します。この段階で注意して頂きたいことは、あくまでも、所有者は、登記簿上の所有者ということです。真の所有者とは確定していません。登記簿の法的性質は当事者間における権利主張の優劣です。ですから、登記されている所有者が真の所有者であることの保証はしていません。これを登記の「公示力」と言います。この登記簿(不動産登記記録)の情報を基に、以下の確認をしていきます。

1) 当事者の確認

登記簿上での所有権の名義人の確認をします。

以下は媒介契約締結後の調査です。
「当事者」を確定することは非常に重要な作業です。お問い合わせ頂いた方との「一般媒介契約」締結の後、売主(可能性として)の物件売却の意思表示を確認してから、「当事者」の確認作業を行います。しかし、この時点で、物件売却の意思が全くないという場合は、交渉は終了となります。この作業に必要な主な公簿等は以下になります。

・住民票の写し

・戸籍謄抄本(戸籍事項等証明書) 、除籍謄抄本

　(除籍事項証明書)

・戸籍の附票の写し(簡単に言うと戸籍の履歴)

・後見登記等登記事項証明書: 「制限行為能力者」か否かを確認します。(「後見登記ファイル」に記録されています)

・身分証明書(以外に知られていませんが、当事者が破産者か否かを確認できます)

・納税証明書(当事者が固定資産税を負担していることを確認できます。真の所有権の可能性大)

2) 権利関係の確認

通常であれば、1)の情報を基に、当事者と物件を結び付けている権利関係について確認しますが、ここでは、単に、権利や債権の状況をお伝えするにとどまります。

更に、

　1)の契約締結後、売主の売却意思を受けて、以下の公簿で確認します。

・不動産の登記事項証明書(登記簿謄本:書面)の権利部(甲区と乙区)

・固定資産評価証明書(真の所有者)

3.法令上の制限調査

ここでは、文字通り、都市計画法上の土地の取得制限、建築制限等をお伝えします。

この項目の前に、以下の調査を行います。

・「面接聞取り調査」

　真の所有者であることの確認、売却意思の確認、対象不動産の概要、相隣関係、売却希望価格等。

・「現地調査」

　対象不動産の状況が面接聞取り調査した内容と合致するかどうかを現地で確認。

・「生活関連施設調査」

電気、ガス、上下水道等の生活関連施設の状況を電力会社、ガス会社、水道局、下水道局の窓口で調査。

以上は、媒介契約を締結し、売主の承諾を得てからの調査になります。

4. 宅地建物等の予想価格の概要

ご存知の通り、不動産には定価はありません。様々な価格決定要因を勘案する必要があります。ただ、この時点では、路線価と行政機関発行の過去の取引き情報を参考に、概算としてお伝えします。最終的には当事者間の合意で売買価格は決定します。そこに至るまでのアドバイスをすることが「ゆうづ」の役割です。

5. Google map等による「気になる物件」の明示

土地、建物をインターネット上のマップを使って示して下さい。これだけです。「と言われても•••••？」って感じですよね。と言うことで、Google map を使ってもう少し視覚的にお示ししますね。

例えば、以下のように、経度で示すことができます。

・座標を貼り付けて頂く方法

(36.3595343, 138.5902608)　‥‥さあ、ここは何処でしょうか。

・マップの画像を貼り付けて頂き、その図に何らかの印を付けて頂く方法

・上記方法に拘らず、何らかの方法で具体的に示して頂く方法

勿論、空き地単独でお示し頂いても全く問題ないのですが、明らかに空き家と思われる状態の場所を示して頂いてもいいと思います。