土地や建物を購入するとき、思わぬトラブルやリスクに備えるためには『建築基準法』を理解しておくことが大切です。

建物の安全性や法律上の制限を知ることで、買主として安心して取引を進めることができます。

この記事では、不動産取引で失敗しないために役立つ建築基準法の基本や、購入後も安心して暮らすためのポイントを、買主の視点から簡単に解説します！

1:『建築基準法』とは

建築基準法の目的

建築基準法は、主に次の3つを目的としています。

建物の安全確保：地震や火事などの災害が発生したときに、建物が倒れたり、燃え広がったりしないようにするための基準を定めています。

衛生の確保：快適で衛生的な住環境を守るために、換気や採光、湿気対策などの基準を設けています。

周辺環境との調和：建物が周囲の環境に悪影響を与えないよう、適切な高さや面積の制限を設けています。

これらを守ることで、安全で住みやすい街づくりを実現しています。

どんな建物が対象？

基本的には、ほとんどの建物が建築基準法の対象です。

住宅やマンション、オフィスビル、工場など、どんな用途の建物でも、法に基づいて建築する必要があります。

これには新築だけでなく、リフォームや増改築も含まれます。

例えば、増築して部屋を広くする場合でも、この法律に従わないと違法建築となり、最悪の場合は建物の撤去を求められることがあります。

建物を建てる前に確認すること

建物を建てる際には、まずその土地がどのように使えるかを確認する必要があります。

建築基準法では、用途地域という土地の使い方を区分しており、例えば「住宅専用地域」では、工場や大規模な商業施設は建てられません。

逆に、工業専用地域では、住宅の建設は制限されることがあります。

また、建ぺい率と容積率というルールも重要です。

建ぺい率は、土地の面積に対してどれくらいの範囲に建物を建てられるかを示し、容積率は建物全体の延べ床面積を制限します。

これによって、土地の上に無秩序に大きな建物が建たないように調整されています。

道路と建物の関係

建築基準法では、建物を建てる場所が「道路に接していること」を求めています。

具体的には、建物が建つ土地が、4メートル以上の幅のある道路に、2メートル以上接している必要があります。

これは、火事などの災害時に消防車が近づけるようにするためのルールです。

もし接している道路が狭い場合は、敷地の一部を「セットバック」といって後退させ、道路を広げることが義務づけられる場合もあります。

耐震基準

日本は地震が多い国なので、建築基準法では建物の耐震性能についても厳しく定めています。

最新の耐震基準では、建物が大きな地震に耐えられるような設計が義務づけられており、特に新しい建物を建てる際には、こうした耐震性能を確認することが非常に重要です。

古い建物の場合、現在の基準を満たしていない場合もあるため、リフォームや耐震補強が必要なことがあります。

消防設備と避難経路

火災時の被害を最小限に抑えるため、建築基準法では防火設備や避難経路についての規定もあります。

例えば、一定以上の規模の建物には、消火器や火災報知器の設置が義務付けられています。

また、ビルなどでは、非常口や避難階段の設置が求められ、避難経路がしっかり確保されていなければなりません。

違反するとどうなる？

もし建築基準法に違反した建物を建ててしまうと、罰則が課せられる可能性があります。

最悪の場合、違法な建物は取り壊しを命じられることもあります。

また、違法建築物の売買や賃貸も問題になるため、建物を購入する際は、建築基準法に適合しているかどうかをしっかり確認することが重要です。

建物を購入する際の注意点

これから家や土地を購入する場合、購入予定の物件が建築基準法に違反していないか確認することが大切です。

例えば、違法な増築がされている場合、将来的に問題になる可能性があります。

不動産会社や宅地建物取引士から提供される重要事項説明書で、これらの情報を確認できるので、必ず目を通しましょう。

『建築基準法』は、私たちの生活に直結する法律です。建物の安全性や快適性を守るためのルールを理解し、守ることが、安心した住環境を作るためには欠かせません。建物を建てたり、購入したりする際には、ぜひこの法律に基づいた適切な確認を行いましょう。

2:「建築基準法」と「契約不適合責任」および「品確法」との関係

「契約不適合責任」と「品確法」は、「建築基準法」と連携し、消費者が安全で快適な住まいを手に入れるための法的な枠組みを形成しています。

これらを合わせて考えると、建物の安全性や品質、取引時のトラブル防止に役立つ重要なポイントが見えてきます。以下、それぞれの関係を皆様に分かりやすく解説します。

契約不適合責任とは？

「契約不適合責任」は、建物や不動産が契約内容に適合していない場合、売主がその責任を負うという考え方です。

以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月に改正された民法で「契約不適合責任」として整理されました。

例えば、購入した住宅が建築基準法を守っていなかったり、約束した設備や性能を満たしていない場合、買主は修理や代金の減額、損害賠償、契約解除を求めることができます。

これは、買主が安心して建物を購入できるようにするための保護策です。

建築基準法と契約不適合責任の関係

「建築基準法」は、建物の安全性を確保するためのルールを定めている法律ですが、もしこの基準を満たさない建物が売買された場合、それは「契約不適合」とみなされる可能性があります。

たとえば、耐震基準に満たない建物や、防火性能が不十分な建物が売却された場合、買主は売主に対して補修や補償を求めることができます。

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）とは？

「品確法」は、1999年に施行された法律で、住宅の品質を確保するためのルールを定めています。

この法律の目的は、消費者が安心して住宅を購入できるように、住宅の品質を一定の基準に保つことです。

品確法には以下の3つの大きなポイントがあります。

ポイント１：住宅性能表示制度ーー建物の耐震性や耐火性、断熱性能などを第三者が評価し、その評価を「住宅性能表示書」として提供する制度です。

これにより、住宅の品質を客観的に把握できるようになっています。

ポイント２：瑕疵担保責任の強化ーー 新築住宅に関しては、基礎や構造部分の欠陥（瑕疵）について、最低10年間は売主が保証する義務があります。

これは、消費者が住宅購入後に欠陥を発見した場合でも、売主が責任を持って修繕することを保証しています。

ポイント３：住宅の質向上ーー 品確法では、住宅の性能や質を向上させるため、耐震性や断熱性などの基準が設けられています。

これにより、住宅全体の質が底上げされることを目指しています。

建築基準法と品確法の関係

「品確法」と「建築基準法」は、両方とも住宅の安全性や品質に関わる法律ですが、役割が少し異なります。

建築基準法が建物の最低限の安全基準を規定するのに対して、品確法はその品質をさらに高め、住宅の性能を評価・保証する制度を提供しています。

例えば、建築基準法では建物の耐震基準を定めていますが、品確法ではさらにその耐震性を細かく評価し、第三者が住宅の性能を確認してくれる仕組みがあるのです。

これにより、消費者は購入前に住宅の性能を知ることができ、安心して選ぶことができます。

買主が知っておくべきポイント

これらの法律の関係を理解することで、住宅購入やリフォームに関するトラブルを避けることができます。買主にとって、以下の点が重要です。

3つの重要なポイント

ポイント１：建築基準法を守ることーー 建物の安全性を確保するために、建築基準法を遵守することが絶対に必要です。

特に耐震性や防火性能は重要であり、これらが欠けた建物は契約不適合となる可能性があります。

ポイント２：品確法による性能表示を確認することーー新築住宅を購入する際には、品確法に基づく住宅性能表示書を確認することで、その住宅がどれくらいの品質を持っているのかを把握できます。

特に耐震性や省エネ性能、劣化対策などは住宅の長期的な安心感に関わるため、重要なポイントです。

ポイント３：契約不適合責任を理解することーー 住宅を購入した後で欠陥が見つかった場合、売主に対して修理や補償を求める権利があります。

特に建物の重要な部分に問題があった場合、この「契約不適合責任」が買主を保護してくれます。

リフォームや中古住宅の場合の注意点

中古住宅やリフォームに関しても、これらの法律は関係しています。

中古住宅の場合でも、契約内容に適合していない場合は契約不適合責任が適用される可能性があります。

また、リフォームを行う際には、建築基準法に基づいた工事が必要です。

リフォーム後に法に反した部分が見つかると、再工事やトラブルにつながることがあるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

まとめ

「建築基準法」「契約不適合責任」「品確法」は、いずれも消費者が安全で高品質な住宅を手に入れるための重要な法的枠組みです。

これらの法律を理解し、住宅購入やリフォームの際に適切に活用することで、安心して長く住むことができる住まいを手に入れることができます。

購入する前にしっかりと確認し、必要な保証やサポートを受けることが、後々のトラブルを避けるための鍵となります。